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La compraventa de una vivienda supone la firma de un contrato por el que se procede a la transmisión entre partes de una vivienda. Esta operación se realiza, de un lado, a través de la entrega de la vivienda y de otro, mediante el pago del precio de la vivienda por el comprador o por el banco que financie la operación, a través de un préstamo hipotecario.
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La señal: Es un pago a cuenta o como señal de la compraventa que será descontado del precio final de la vivienda. Se trata de un compromiso no definitivo, pero que en el caso de que algunas de las partes se retracte conllevará una penalización (tal y como establece el Código Civil). Las arras pueden ser penitenciales o confirmatorias.
Contrato privado de compraventa: Mediante este contrato el vendedor queda obligado a entregar una determinada vivienda y el comprador a pagar el precio pactado por ella. La compraventa se convierte así en obligatoria para ambos aunque no esté formalizada ante notario.
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En el caso de tratarse de una vivienda nueva se deben tener en cuenta dos tipos de impuestos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Existen otros gastos para concluir la compra y que hay que tener en cuenta, como son la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, los gastos de gestiones de liquidaciones de gastos e impuestos realizados por un gestor administrativo y los gastos posteriores a la compra como el gas, la luz, el agua, etc, así como los gastos propios de la comunidad de propietarios.
¿En qué consisten?
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
- Solamente se paga en el caso de que la vivienda que se adquiera sea de nueva construcción. Su tipo es el reducido del 7%.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
- Viviendas nuevas.
- Autoliquidación del impuesto a través de impreso oficial facilitado por la comunidad autónoma.
- Su cuantía estará entre el 0,5 y el 1% del precio de la venta que se haga constar en la escritura.
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El impuesto sobre el valor añadido, comúnmente llamado IVA, es un impuesto de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava. El fin último de este tributo es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos.
Por lo tanto, al adquirir un inmueble será el comprador el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este impuesto. Para conocer el importe que se deberá pagar, se multiplica el valor real del inmueble -consignado en la escritura de compraventa- por el tipo impositivo del 7 %.
Existe una excepción que hay que tener en cuenta: las viviendas de protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y reducido del 4 %. El IVA se va abonando en todos los pagos que se hacen a la promotora, en la proporción en que éstos se van realizando.
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A la hora de formalizar una hipoteca suele haber una serie de gastos: comisión de apertura, tasación, gastos de formalización (por Escritura Pública y Registro de Propiedad), gastos de notaría, seguros, honorarios de gestoría e impuesto sobre actos jurídicos documentados.
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El Registro de la Propiedad es un organismo en el que se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que quiere comprar y comprobar si existe algún tipo de carga sobre la misma.
La nota simple informativa se expide normalmente, el mismo día o al día siguiente de solicitarla. La consulta al Registro de la Propiedad evitará futuros problemas, ya que supone una garantía jurídica.
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Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la notaría: cédula urbanística, cédula catastral y cédula de habitabilidad.
La legalidad de la construcción y del uso viene acreditada en los siguientes documentos:
- Licencia de obras y certificación del técnico competente, que acredite que se ha finalizado la misma, conforme al proyecto aprobado por el ayuntamiento.
- Licencia de primera ocupación del edificio (relacionada con su habitabilidad), que comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal.
- Cédula de habitabilidad.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esta documentación la aporta el promotor de la vivienda.
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La Escritura Pública es un documento público autorizado por el notario, donde éste emite un juicio sobre la identidad y capacidad de las partes, y redacta un documento conforme a lo querido por ellas y ajustándose a los requisitos legales. También advierte a las partes sobre sus obligaciones.
El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda. Suele pagarse el precio de la vivienda al vendedor en presencia del notario.
Según el art. 1455 del Código Civil: "Los gastos de otorgamiento de la escritura corren por cuenta del vendedor, mientras que los gastos de primera copia de la escritura son de cuenta del comprador".
Una vez que se tiene la Escritura Pública de compraventa, se procede a inscribirse en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentre el inmueble.
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- Para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido como único y verdadero propietario (frente a acreedores del vendedor, frente a cargas ocultas...).
- Para que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de su vivienda.
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- Copia autorizada de la Escritura Pública de venta.
- Impreso de autoliquidación del correspondiente impuesto.
- Último recibo del IBI para obtener la referencia catastral.
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Normalmente, cuando se compra sobre plano, se celebra entre las partes un precontrato privado, por el que el comprador entrega al vendedor una señal, esto es, una cantidad de dinero con la que éste consigue que el comprador le reserve la vivienda hasta que se lleve a cabo el contrato de compraventa. Si finalmente el comprador desiste de la compra, pierde la cantidad entregada como señal.
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- Notariales
- Redacción de la Escritura Pública de compraventa. La cuantía varía en función del precio de la vivienda y de los folios en que se redacte la escritura.
- Como regla general, son de cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento de escritura, y de cuenta del comprador los gastos de primera copia de la escritura.
- Registrales
- Inscripción de la Escritura Pública en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentra situado el bien inmueble.
- Los honorarios del Registro de la Propiedad deben ser pagados por el comprador, salvo que se pacte lo contrario.
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- 6 MESES: Vicios ocultos[1]. El vendedor queda obligado por estos vicios ocultos aunque los ignorase. El comprador tiene dos opciones:
- Desistir del contrato.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de los peritos.
La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 (artículo 17) fija un nuevo sistema de plazos para los defectos de construcción:
- 1 AÑO: Defectos que afecten al acabado de la obra. Ej.: pintura.
- 3 AÑOS: Defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad. Ej.: humedades.
- 10 AÑOS: Defectos que afecten a la estructura del edificio.
